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地產青銅時代:金九銀十變成銅九鐵十,房企扛不住了

[熱點關注]    發布日期:2019-10-25    瀏覽次數:1157    作者: 長沙時用教育    字號:【

地產青銅時代:金九銀十變成銅九鐵十,房企扛不住了  

劃重點:

1“萬人搖號”曾是杭州樓市一道靚麗風景線,杭州城廂內外,到處都是參與搖號的“長龍”,大批樓盤的中簽率低至個位數。而今,偏遠板塊的樓盤甚至不用搖號了。

2房企的融資越來越難,樓市調控未見明顯放松,“種種因素綜合作用之下,我們普遍認識到,拐點已經來到,而且這次拐了之后,我們看不到日后還能拐回來?!?/p>

3在所有房企中,一般而言,兩類房企降價促銷的動力最大:一是土地儲備多、存貨大的房企,二是負債率偏高、融資困難的房企。

4對于房企的各種促銷和優惠,一位房企審計總提醒購房者擦亮眼睛,“很多特價房的樓層、戶型、朝向較差,本來就應該比普遍房源價格低,所謂特價酬賓只是噱頭?!?/p>

《棱鏡》作者:孫春芳 編輯:張慶寧

編者按,關于地產青銅時代:

中國地產行業有過黃金十年和白銀時代的概念。

所謂黃金十年,意指地產行業是一個人人彎腰就可以撿到黃金的暴利時代。2014年,萬科董事長郁亮提出地產進入白銀時代,“白銀雖不如黃金,但依舊是貴重金屬?!?/p>

其實,兩個概念都不盡然準確,畢竟這五年來,諸如融創、新城等房企,依靠房價全面暴漲迅速崛起,又如恒大2018年上半年錄得500億元凈利潤,實力駁斥郁亮論斷。

黃金十年和白銀時代的概念并非全無可取之處,它們都取自貴重金屬,代表著地產行業近些年的高度金融化,銀行、信托、保險、基金、債券、IPO,各類融資渠道與房地產互為表里、相向繁榮。

今年以來,“房住不炒”的政治定性深入肌理,高度金融化的房地產不得不快速去金融化,銀行、信托等融資渠道遭遇監管嚴卡,IPO市場對房企上市不再追棒,債券融資雖尚稱通暢,但融資成本堪比高利貸。

《棱鏡》編輯部認為,白銀時代的概念已經過氣,地產行業正在進入青銅時代。

所謂青銅時代,代表著房地產的金融和投資屬性逐漸褪色,居住屬性凸顯,正如中國的青銅,不管是過去的青銅器,還是作為現代工業生產的原材料,都是立足于使用價值,呼應“房住不炒”對于使用價值的重新定性。

《棱鏡》編輯部希望通過兩篇報道,分別從房企得融資和回款角度,闡述何為地產青銅時代。

是為下篇。

張彤手里的這張“房票”正在貶值。

“我們家已經有一套自住的房子,按照政策還可以再買一套?!睆埻胗谩斑@張房票賺大錢”。

這兩年來,杭州遍地都是限價樓盤,這些樓盤跟周邊二手房價格倒掛,差額少則每平方米數千元,多則一萬多元。巨大的利差導致張彤這樣的杭州人,只要手中還有購房資格就去搖號,買到即賺到。

9月底,張彤看上城東新城的一個樓盤,找關系、托熟人之后,選定一個滿意的戶型,最后沒有買成。

“銷售(員)催得太急了,要我一天之內把全部手續辦完,首付款交齊。我希望寬限幾天,可銷售說公司要在九月底前上報銷售數據,沒有商量余地?!?/p>

房企都在拼命和時間賽跑,推樓盤,抓回款。它們都在爭取生存空間,留給張彤的逐利空間隨之收窄。

買房搖號正熄火

十一假期過后,張彤又奔波在買房一線了。這次他看上了綠城楊柳郡四期的房子。

這個項目總計590套房源,均價35377元/平方米,共計10416組客戶登記,中簽率僅5.66%,這是離杭州市中心最近的一個“萬人搖”項目。

10月10日上午8時許,張彤來到海外?;使诖缶频?,四樓的會議中心人頭攢動。

按照搖號流程,號碼1到400的購房者上午9點簽到入場,10點開始選房。號碼在400開外的,下午1點才能入場。

張彤的號碼排在2000之后。如果是一年前,他肯定不愿去現場,因為排在1000開后的號基本沒戲。

2019年以來,開發商推盤越來越多,新房二手房價差越來越小,購房者熱情不斷冷卻,杭州新房的棄選率隨之走高。

因此,張彤覺得自己這次有機會。

下午2點左右,400號之后的開始選房,果不其然,不斷有人棄選,到5點多的時候,張彤同樣也放棄了,“戶型太小、太差?!?/p>

綠城楊柳郡這次推了四棟樓,兩棟是85平方米及以上的大戶型,另外兩棟都是40-70平方米的小戶型。

上午選房時,大戶型基本被選光,下午選號的只剩小戶型。

對于剛需而言,小戶型沒法滿足一家三口的居住要求,將來置換改善型住房,則意味著二套房首付比例和貸款利息都會很高。對于投資客來說,小戶型將來也不好出手。

綠城地鐵楊柳郡的最后一套房被9201號買走,彼時已經晚上8時許。

“萬人搖號”曾是杭州樓市一道靚麗風景線,杭州城廂內外,到處都是參與搖號的“長龍”,大批樓盤的中簽率低至個位數。

而今,偏遠板塊的樓盤甚至不用搖號了。

數據顯示,8月杭州共有7.6萬人參與搖號,9月減少至5萬人次,新房搖號中簽率則從8月的13.63%升至9月的16.34 %。9月杭州新推的70多個新盤中,登記人數少于推出房源的樓盤多達33個。

杭州這個“搖號買房”熱度最高、持續最久的城市,正在熄火。

金九銀十到銅九鐵十

如火如荼的南京樓市隨著三秋落葉,略添涼意。

銷售小陸需要跑到公路上向來往的車主派發傳單。傳單上寫著5套特價房,每套價格直降13萬元,降幅達10%。

“促銷力度最大,推廣力度最猛的,都是南京非核心區域的樓盤,像江北六合、溧水區的房子,河西區域等核心地段還是不愁賣?!毙£懕硎?。

數據顯示,南京9月共有51次開盤,11034套新房上市,僅13家樓盤當天全部賣完,23家樓盤拿到銷售許可證之后,不用搖號直接平推?!昂芏鄻潜P賣得都一般,最差的只賣出3成?!毙£懻f。

即便如此,南京、杭州依舊是全國樓市銷售的領跑者。

統計顯示,9月份一線城市新房銷售額同比、環比分別下降19%和4%,跌幅領先平均水平。其中,北京、廣州兩地成交量繼續走低,北京環比跌幅更是超20%。

二三線城市成交環比下降6%,同比基本持平。

長三角市場分化明顯,杭州、無錫、常州等市場延續熱度,成交量環比均有不同程度增長,其中南京成交量明顯激增,環比漲幅超60%,寧波、合肥、徐州等市場明顯降溫,環比跌幅超20%。

成都、長沙、鄭州等市場加速轉冷,環比跌幅都在30%以上。

二手房市場同樣慘淡。

數據顯示,“十一”黃金周期間,14個受監測城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%,其中,一線城市同比下降36.4%,二線代表城市下降21.8%,僅三線城市出現18.6%的同比上漲。

曾經的“金九銀十”,變成了“銅九鐵十”。

房企降價促銷貓膩

每到樓市蕭條季,開發商必會祭出各種促銷利器:特價房、打折促銷、一成首付、買房送車……

某總部位于上海的上市房企營銷總表示,房企的融資越來越難,樓市調控未見明顯放松,“種種因素綜合作用之下,我們普遍認識到,拐點已經來到,而且這次拐了之后,我們看不到日后還能拐回來?!?/p>

房企普遍通過促銷猛抓回款。

“一線、強二線城市降價不會很普遍,幅度不會很大,三四線城市普遍在降價并且力度很大。同一城市,核心區域不容易降,偏遠地區先降起來?!痹摖I銷總表示,在所有房企中,一般而言,兩類房企降價促銷的動力最大:一是土地儲備多、存貨大的房企,二是負債率偏高、融資困難的房企。

時代地產、富力地產早已開始全員買房,所有員工無論是否屬于營銷線,都在線上線下瘋狂推銷自家樓盤項目。

恒大從8月開始狂轟濫炸式的特惠促銷,促銷手段因不同區域、不同樓盤而異,但對于購房者而言不外乎以下方式:房價打折、部分特價房、首付分期、抽獎、送大禮包、買房送車等。

房企還發動老業主進行“老帶新”的促銷。銷售小陸表示,一般老業主通過介紹新客戶并成交,可以獲得千分之五的傭金。

此外,越來越多的項目選擇“分銷”。

上述營銷總表示,十一假期之前,杭州余杭區樓盤緊急召集數十位分銷人員,爭分奪秒地進行項目介紹,為的就是能在國慶假期快速出貨。

各種搶收措施之下,9月份各大房企的銷售明顯好轉。例如,恒大錄得831億,同比增31.9%,環比增73.8%;碧桂園錄得515.8億,同比增40.39%,環比增10.14%;世茂房地產錄得320.9億,同比增57%,環比增49%;

一些中小房企卻銷售增長乏力。當代置業9月錄得31億,同比僅增3.4%;花樣年錄得25.2億,環比減少一成以上。

“總體而言,促銷降價對房企加速回款還是起到了效果?!鄙鲜鰻I銷總表示,然而,數據也有可能注水。

某上市房企審計部門負責人表示,“例如,在統計時點之前,項目公司把房源賣給分銷公司,分銷公司只付很少的首付金,但項目公司上報給集團總部的則是全款銷售額。統計時點過后,分銷公司再把沒賣掉的房源還給項目公司?!?/p>

對于房企的各種促銷和優惠,該審計總提醒購房者擦亮眼睛,“很多特價房的樓層、戶型、朝向較差,本來就應該比普遍房源價格低,所謂特價酬賓只是噱頭?!?/p>

(應受訪者要求,張彤為化名)


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